Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron pozwala zakończyć najem w terminie ustalonym wspólnie przez wynajmującego i najemcę, także przed upływem okresu wypowiedzenia. Potrzebna jest zgoda obu stron, forma pisemna oraz czytelne ustalenia dotyczące wydania lokalu, mediów i zwrotu kaucji.
Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – wzór
Porozumienie nie jest jednostronnym wypowiedzeniem. To umowa, którą podpisują zarówno wynajmujący, jak i najemca. Strony mogą wskazać dowolną, konkretną datę zakończenia najmu, również wcześniejszą niż termin wynikający z umowy lub ustawowego okresu wypowiedzenia.
Jeżeli pierwotna umowa została zawarta na piśmie, jej rozwiązanie za zgodą obu stron powinno zostać stwierdzone na piśmie zgodnie z art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego. Poniższy wzór można skopiować do edytora tekstu, uzupełnić i wydrukować w dwóch egzemplarzach.
POROZUMIENIE O ROZWIĄZANIU UMOWY NAJMU
Miejscowość: [Miejscowość]
Data: [Data podpisania]
Wynajmujący:
[Imię i nazwisko lub nazwa]
[Adres]
[PESEL albo NIP – jeżeli potrzebny do identyfikacji]
Najemca:
[Imię i nazwisko lub nazwa]
[Adres]
[PESEL albo NIP – jeżeli potrzebny do identyfikacji]
Strony oświadczają, że w dniu [Data zawarcia umowy] zawarły umowę najmu lokalu [mieszkalnego/użytkowego] położonego przy [Dokładny adres lokalu], zwaną dalej „Umową”.
§ 1
Strony zgodnie postanawiają rozwiązać Umowę za porozumieniem stron z dniem [Data rozwiązania umowy].
§ 2
Najemca zobowiązuje się opróżnić lokal i przekazać go Wynajmującemu wraz ze wszystkimi kluczami w dniu [Data wydania lokalu] do godziny [Godzina]. Wydanie lokalu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym.
§ 3
Strony ustalają, że lokal zostanie wydany w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie wynikające z prawidłowego korzystania. W dniu wydania strony odczytają liczniki i opiszą stan lokalu oraz wyposażenia w protokole.
§ 4
Kaucja w wysokości [Kwota] zł zostanie rozliczona po wydaniu lokalu. Wynajmujący zwróci Najemcy kwotę [Kwota do zwrotu] zł w terminie [Liczba dni] dni od dnia opróżnienia lokalu, przelewem na rachunek:
[Numer rachunku bankowego]
Ewentualne potrącenia z kaucji obejmują: [Opis zaległego czynszu, opłat, szkód lub innych należności wraz z kwotami].
§ 5
Opłaty za media i inne należności związane z korzystaniem z lokalu do dnia jego wydania ponosi [Wynajmujący/Najemca]. Strony ustalają, że rachunki otrzymane po dniu wydania zostaną rozliczone w następujący sposób: [Sposób rozliczenia].
§ 6
Po wykonaniu obowiązków opisanych w niniejszym porozumieniu strony nie będą zgłaszać wobec siebie dalszych roszczeń wynikających z Umowy, z wyjątkiem roszczeń dotyczących rozliczenia kaucji i należności wskazanych w § 4 i § 5.
Porozumienie sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
…………………………………………….
Podpis Wynajmującego
…………………………………………….
Podpis Najemcy
Jak wypełnić wzór porozumienia?
Dokument powinien identyfikować strony, umowę i lokal bez ryzyka pomyłki. Najbezpieczniej przepisać dane dokładnie tak, jak widnieją w pierwotnej umowie najmu.
Kolejne czynności warto wykonać w tej kolejności:
- Wpisz datę i miejsce podpisania dokumentu oraz pełne dane wynajmującego i najemcy.
- Wskaż datę zawarcia umowy najmu, dokładny adres lokalu i jego rodzaj.
- Ustal konkretny dzień rozwiązania umowy. Sformułowania typu „w najbliższym czasie” nie dają wystarczającej pewności.
- Wpisz termin oraz sposób wydania lokalu, zwrotu kluczy i sporządzenia protokołu.
- Określ kwotę kaucji, ewentualne potrącenia, termin zwrotu i numer rachunku bankowego.
- Podpiszcie dwa egzemplarze dokumentu, tak aby każda strona otrzymała kopię z podpisami obu osób.
Porozumienie może zostać podpisane wcześniej niż dzień wydania lokalu. Trzeba jednak wyraźnie rozdzielić datę rozwiązania umowy od daty przekazania mieszkania, jeśli nie są takie same.
Porozumienie stron a wypowiedzenie jednostronne
Porozumienie wymaga zgody obu stron, ale pozwala szybciej ustalić zakończenie najmu. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem i działa według terminów wynikających z umowy albo przepisów.
| Cecha | Porozumienie stron | Wypowiedzenie jednostronne |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego oraz ustalenia stron | Umowa, Kodeks cywilny albo ustawa o ochronie praw lokatorów |
| Zgoda drugiej strony | Konieczna | Nie jest konieczna |
| Termin zakończenia | Dowolny, wspólnie ustalony | Najczęściej wynika z okresu wypowiedzenia |
| Umowa na czas określony | Możliwe, jeśli obie strony wyrażą zgodę | Tylko w przypadkach przewidzianych w umowie lub przepisach |
Jeżeli jedna strona nie chce podpisać porozumienia, sam wzór nie zakończy najmu. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić postanowienia umowy i zasady właściwe dla danego rodzaju najmu.
Forma pisemna i rozliczenie kaucji
Art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga, aby rozwiązanie umowy zawartej w formie pisemnej za zgodą obu stron zostało stwierdzone pismem. Dla bezpieczeństwa należy uzyskać podpisy obu stron na tym samym dokumencie lub na dwóch zgodnych egzemplarzach. Podpis notarialny co do zasady nie jest potrzebny.
Samo podpisanie porozumienia nie zastępuje przekazania lokalu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien dokumentować stan mieszkania, wyposażenia, kluczy i liczników. W razie sporu może być dowodem, czy uszkodzenia przekraczają normalne zużycie.
Przed podpisaniem dokumentu sprawdź następujące kwestie:
- czy dane stron i adres lokalu są zgodne z pierwotną umową,
- czy data rozwiązania umowy i data wydania lokalu są jednoznaczne,
- czy protokół obejmie stan techniczny, wyposażenie i zdjęcia,
- czy zapisano stany liczników oraz sposób rozliczenia późniejszych rachunków,
- czy wskazano kwotę kaucji, uzasadnienie potrąceń i termin jej zwrotu.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego kaucję rozlicza się z uwzględnieniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Potrącenia powinny dotyczyć rzeczywistych, uzasadnionych należności, takich jak zaległy czynsz, nieopłacone media lub koszty usunięcia szkód wykraczających poza normalne zużycie. Ich wysokość należy móc wykazać rachunkami, zdjęciami, protokołem albo innymi dokumentami.
Przekazanie lokalu najlepiej przeprowadzić według następującej sekwencji:
- Opróżnij lokal i przygotuj wszystkie klucze oraz piloty.
- Wspólnie sprawdźcie stan techniczny pomieszczeń i wyposażenia.
- Zapiszcie stany liczników i wykonajcie zdjęcia.
- Podpiszcie protokół zdawczo-odbiorczy.
- Rozliczcie kaucję i przekażcie potwierdzenie przelewu lub uzgodnienie potrąceń.
W razie sporu o kaucję, szkody w lokalu albo odmowy jego opróżnienia treść porozumienia i protokołu może wymagać oceny prawnika. Wzór ułatwia przygotowanie dokumentu, ale nie zastępuje analizy konkretnej umowy i sytuacji stron.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W przypadku sporu dotyczącego rozwiązania umowy, kaucji lub wydania lokalu skonsultuj dokument z prawnikiem.
